Analyse

En 2017 le législateur a créé la possibilité d’organiser une vente publique immobilière sous une forme « dématérialisée », permettant aux candidats acheteurs d’y participer plus aisément, étant libérés des contraintes géographiques et temporelles inhérentes à l’organisation d’une vente publique classique (« physique »).

Cette alternative interactive autorise le recours à une approche principalement digitale de la vente immobilière publique au sein d’une plateforme électronique dédiée, intitulée Biddit. Mise en place par la Fédération Royale du Notariat belge en mai 2018, cet outil d’enchères, se voulant « simple, fiable, facile et intuitif », a pour objectif de mettre la technologie au service de l’immobilier. Mais est-ce le cas? Et le système est-il aussi univoque qu'une vente de gré à gré ? Vous trouverez les réponses ci-dessous.

1. Comment fonctionne cette plateforme ?

Les candidats acheteurs doivent se connecter avec une carte d'identité électronique (et lecteur de carte) ou via l’Application Itsme. Le notaire peut ainsi vérifier l'identité et l'âge des enchérisseurs. Une fois sur le site, le candidat acheteur peut voir dans quelle gamme de prix il peut trouver un bien immobilier, car il y a un prix de départ pour chaque offre. Sur chaque annonce se trouvent les renseignements habituels (localisation, superficie, état, etc.) ainsi que les documents obligatoires liés à la vente (certificat PEB, installation électrique, attestation du sol, renseignements urbanistiques).

Celui qui est connecté peut alors placer une enchère. Les acheteurs potentiels peuvent voir quelles offres sont faites, mais ne connaissent pas l'identité des enchérisseurs. Le vendeur ne connaît pas non plus l'identité des différents enchérisseurs.

Toute offre faite par les acheteurs potentiels est contraignante. Le notaire attribue le bien immobilier à la personne qui a fait l'enchère la plus élevée. Si, par exemple, il apparaît ultérieurement qu'aucun prêt ne peut être obtenu, cela ne constituera en principe pas une raison valable pour renoncer à l'offre (la plus élevée). Les acheteurs doivent donc s'assurer avant de soumettre leur offre qu'ils peuvent effectivement payer le montant offert. Il n'en est autrement que si les conditions de vente prévoient expressément une condition suspensive à l'obtention d'un crédit immobilier.

De plus, non seulement l'offre la plus élevée est contraignante mais les 4 offres suivantes le sont également pour un maximum de 10 jours ouvrables après la clôture des offres. Si, pour une raison quelconque, la vente ne peut être conclue avec le plus offrant, le contrat d'achat est conclu avec le suivant. Les vendeurs ne peuvent également plus sortir du processus de vente, sauf dans le cas où le prix souhaité n’a pas été atteint.

Après clôture des enchères, le notaire notifie au vendeur le montant de l'enchère la plus élevée. Ce n'est que si le vendeur accepte le montant que le bien immobilier est également effectivement attribué au plus offrant. Celui qui a fait l'enchère la plus élevée n'est donc pas encore certain de l'achat.

Le tout se clôturera par un contact avec le notaire attitré afin de finaliser la vente. Le pv d’adjudication de vente est signé très rapidement dans l’étude du notaire attitré. Chaque offre qui sera faite par d’autres internautes sera visible par tout le monde. La période d’enchère est également visible et dure 8 jours.

Comme souvent en ligne, les enchères ne commencent réellement qu’au cours de la dernière heure. Afin éviter que tous les candidats ne fassent d’offre en dernière minute, le système utilise un sablier. Dans ce cas, si une offre arrive durant les cinq dernières minutes, le délai est prolongé de cinq minutes supplémentaires.

2. Quand a lieu le paiement?

Le prix d’achat est à régler dans les 6 semaines après l’adjudication définitive.

Pour les frais de vente comme les honoraires du notaire et les droits d’enregistrement, tout devra être réglé dans les 5 jours.

3. Quels sont les avantages de cette plateforme pour l’acheteur  ?

Les avantages de cette plateforme pour l'acheteur sont les suivants :

  • Le processus est transparent puisque le candidat acheteur assiste en temps réel à la montée des enchères ;
  • Le procédé d’enchères certifie que le prix atteint est celui du marché ;
  • Tout est surveillé par un notaire, notamment les vérifications concernant le bien immobilier ;
  • Le candidat devient propriétaire en quelques semaines ;
  • Le processus dure environ 6 semaines, ce qui laisse au candidat un certain temps de préparation ;
  • Tout se fait de manière digitale ce qui permet d’éviter plusieurs déplacements.

4. Quels sont les inconvénients de cette plateforme pour l’acheteur ?

Pour l'acheteur la plateforme a les inconvénients suivants :

  • Il faut réunir les fonds nécessaires le plus rapidement possible ;
  • Il n’est pas toujours prévu de condition suspensive d’obtention de crédit. Sans cette clause, cela signifie que si le candidat acheteur n’obtient pas cette clause, cela signifie que si le candidat acheteur n’obtient pas de crédit bancaire, cela ne constitue pas une raison valable pour renoncer à l’offre ;
  • Les frais sont légèrement plus élevés qu’une vente de gré à gré (c’est la vente classique : accord entre un vendeur et un acheteur établi dans un compromis, suivi par une acte notariale pour authentifier la vente)

5. Comment renoncer à l’offre la plus élevée ?

La renonciation à l'offre la plus élevée ne sera généralement possible que sous réserve du paiement de l'indemnité prévue dans les conditions de vente. Il peut s'agir d'une somme forfaitaire, d'un pourcentage du prix d'achat proposé ou de la différence entre le prix d'achat proposé et la deuxième enchère la plus élevée.

Si aucun mécanisme de sanction n'est prévu dans les conditions de vente, le droit commun est d’application, c'est-à-dire qu'il est possible de poursuivre l'enchérisseur en justice, de le contraindre à procéder à l'achat ou de demander la résolution de la vente avec des dommages et intérêts à hauteur de la perte réelle supportée par l'acheteur.

6. Conclusion

La plateforme Biddit est une nouvelle réalité, offrant de nombreuses possibilités de réaliser une vente de manière rapide et d'optimiser la rentabilité d'une transaction.

Une vente via Biddit offre notamment de nombreux avantages pour le vendeur. Le vendeur peut rapidement mettre un bien sur le marché et selon les conditions qu'il peut déterminer lui-même unilatéralement. Les risques sont limités, car le vendeur peut décider lui-même des engagements qu'il prend. En outre, Biddit garantit que la transaction envisagée est juridiquement concluante, grâce à l'intervention du notaire désigné.

Outre les nombreux avantages, il existe également des inconvénients, surtout en ce qui concerne l'acheteur.

D'une part, le fait de placer une offre via la plateforme compte comme une offre ferme, souvent sans condition suspensive à l'obtention d'un crédit immobilier.

Il appartiendra donc à l'acheteur de vérifier au moins de manière informelle sa solvabilité et ses possibilités financières auprès d'un établissement de crédit avant de faire une offre.

Il est également recommandé à tout acheteur de vérifier soigneusement au préalable quelle sanction il risque s'il se retire de l'enchère. Cette sanction est indiquée dans les conditions de vente. Cela revêt une importance particulière pour les acheteurs qui ne sont pas sûrs d’obtenir un financement et ne souhaitent donc pas conclure la vente.

D'autre part, le plus offrant n'a aucune garantie que le bien en question lui sera également vendu. En effet, sauf stipulation contraire dans les conditions de vente, le vendeur a le droit de décider de ne pas accepter l'offre la plus élevée, empêchant ainsi la conclusion de la vente.

Si vous souhaitez obtenir de plus amples informations à ce sujet, n'hésitez pas à contacter nos spécialistes de Seeds of Law à l'adresse info@seeds.law ou au +32 (0)2 747 40 07. 

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Koen De Puydt

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