Analyse

Lorsqu'il loue un bien, le propriétaire reçoit un loyer et perd la jouissance physique du bien qu'il doit sauvegarder au profit du locataire.

Toutefois, en raison de certaines circonstances, il peut arriver que le propriétaire souhaite reprendre la jouissance physique du bien loué.

Quels sont ses droits dans ce cas-là ?

En vertu de l'ancienne loi fédérale sur les baux, il était déjà possible, sous certaines conditions, de résilier le bail de la résidence principale du locataire pour son propre usage. 

Après la régionalisation de la législation sur la location de logements, cette possibilité a été reprise dans les différentes législations régionales sur la location de logements, avec des nuances mineures. Nous vous en donnons un aperçu ci-dessous.

Location

1. Résiliation pour usage propre dans la Région de Bruxelles-Capitale

A Bruxelles, les anciennes réglementations fédérales ont été reprises. Le propriétaire peut résilier le contrat de location - conclu pour une période de neuf ans - à tout moment moyennant un préavis de six mois. La condition est qu'il souhaite occuper le bien personnellement ou le faire occuper par ses descendants, enfants adoptés, ascendants et leurs enfants adoptés, par ses parents en ligne latérale et par les parents en ligne latérale de son conjoint jusqu'au troisième degré.

Il y a une exception lorsque le bénéficiaire de la résiliation est un parent au troisième degré, car le délai de préavis ne peut pas expirer avant la fin des trois premières années du bail.

Une autre exception concerne le bail de courte durée (maximum trois ans) qui ne peut être résilié par le propriétaire pour son propre usage.

Le délai de préavis commence à courir le premier jour du mois suivant le mois au cours duquel le préavis a été notifié. L'avis doit indiquer l'identité de la personne qui occupera le bien loué et son lien avec le propriétaire. Le locataire peut demander la preuve du lien de parenté au propriétaire, qui doit répondre dans un délai de deux mois. Si le propriétaire ne fournit pas cette preuve, le locataire peut demander l'annulation de la résiliation, au plus tard deux mois avant la fin du délai de préavis.

L'utilisation personnelle (ou l'utilisation par un autre bénéficiaire) est soumise à certaines conditions. L'utilisation propre doit commencer dans un délai d'un an après la fin du délai de préavis ou la restitution du bien loué au bailleur. Par la suite, le bien doit être occupé de manière effective et continue pendant au moins deux ans.

Le fait d' « occuper » le bien lui-même ne signifie pas que le propriétaire doit y établir sa résidence principale. Il peut également occuper le bien à une autre fin, par exemple pour l'exploitation d'une entreprise.

Si le bien n'est pas occupé dans les délais et conditions prévus, le locataire a droit à une indemnité de dix-huit mois de loyer. Cette indemnité est un montant forfaitaire et n'est due que parce que les conditions de la résiliation n'ont pas été remplies.  Le locataire n'a pas à prouver le dommage.

La possibilité pour le propriétaire de résilier le contrat de location pour son propre usage peut être exclue dans le contrat de location. 

2. Résiliation pour usage propre en Région wallonne

Les règles régissant la résiliation d'un bail à usage privé en Wallonie sont presque identiques à celles de Bruxelles, à la seule différence que, outre le conjoint, le bail peut également être résilié en faveur du cohabitant légal et de ses descendants et parents.

3. Résiliation pour usage propre en Région flamande

En Flandre, la réglementation est également largement inspirée de l'ancienne loi fédérale, avec une autre nuance. 

Le propriétaire peut résilier le bail de neuf ans à tout moment, moyennant un préavis de six mois, s'il souhaite occuper le bien personnellement et effectivement. 

S'il souhaite résilier le bail en faveur d'un autre bénéficiaire, de descendants, de parents, etc. jusqu'au troisième degré, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin de la première période triennale du bail (qui, dans l'ancienne réglementation fédérale et dans la Région de Bruxelles-Capitale, ne s'appliquait qu'aux parents au troisième degré). 

En Flandre, le bail peut également être résilié en faveur du partenaire cohabitant légal en plus du conjoint.

Les conditions de résiliation et d'occupation ultérieure du bien loué et les règles d'indemnisation en cas de non-respect des conditions sont les mêmes que celles applicables à Bruxelles.

Le bail de courte durée (maximum trois ans) ne peut être résilié par le propriétaire pour son propre usage.

4. Exception en cas de circonstances extraordinaires

Dans les trois régions, le propriétaire qui n'occupe pas ou ne fait pas occuper le bien loué à temps ou suffisamment longtemps peut échapper à l'obligation de payer des dommages et intérêts équivalant à dix-huit mois de loyer.

Pour ce faire, il doit être en mesure de prouver des circonstances exceptionnelles. Il s'agit d'un concept qui existait déjà dans l'ancienne législation fédérale et qui a été précisé par la doctrine et la jurisprudence.

Les circonstances exceptionnelles peuvent être des coïncidences ou des cas de force majeure, par exemple à la suite de forces naturelles, mais la force majeure n'est pas absolument requis. 

Les circonstances exceptionnelles sont des circonstances objectives indépendantes de la volonté du bailleur. Il peut s'agir d'une maladie grave ou du décès du propriétaire ou du bénéficiaire désigné, des actions d'un tiers dont le propriétaire n'est pas responsable, d'une décision d'une autorité supérieure par le départ du locataire lui-même, ou de la perte du bien sans faute du propriétaire.

Par exemple, un tribunal a accepté que le propriétaire ne soit pas tenu de payer une indemnité lorsqu'il a accepté la demande de l'un de ses autres locataires de changer d'appartement. Dans un jugement récent, le juge de paix de Forest a condamné un propriétaire à payer des dommages et intérêts. Le propriétaire avait donné un préavis de résiliation du bail parce que son fils allait commencer ses études à Bruxelles. Cependant, le fils en question avait abandonné son projet d'étudier à Bruxelles et était parti étudier à l'étranger. Un déménagement à l'étranger pour des raisons professionnelles n'est pas toujours accepté comme une circonstance exceptionnelle. Il semble donc qu'il doit s'agir d'une opportunité que l'on ne peut pas refuser, plutôt que d'une recherche active d'un emploi à l'étranger.

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Koen De Puydt

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