À partir du 1er janvier 2023, obligation de rénovation pour les biens résidentiels en Flandre

1. Qu'est-ce que cela signifie exactement ?

Pour les immeubles non résidentiels, c’est-à-dire les immeubles qui ne sont pas destinés au logement, le règlement du 1er janvier était déjà d’application.

A présent, une année plus tard, la même obligation est de mise pour les immeubles résidentiels, c’est-à-dire ceux qui sont destinés au logement.

L’obligation de rénover dispose que chacun qui depuis le 1er janvier 2023, achète une maison ou un appartement, disposera d’une période de 5 ans pour assurer que l’habitation satisfait aux normes énergétiques de telle manière qu’un label en énergie D peut lui être attribué.

Le délai de 5 ans commence à partir de la passation de l’acte chez le notaire. Quand vous achetez un immeuble à qui l’on a octroyé un label énergétique moins favorable que le label D, vous devrez alors tenir compte qu’il y a un délai qui court qui ne peut pas être perdu.

2. A partir de quand cette obligation sera d’application ?

Dorénavant, l’obligation de rénover sera inséré dans tous les actes notariés ayant rapport avec le transfert en pleine propriété (ce qui signifie les ventes courantes), ainsi que lors de l’établissement d'un droit de superficie ou emphytéotique.

Pour les autres formes de transfert, comme entre autres, le transfert de parts ou par succession, l’obligation ne sera pas d’application.

A ce propos, quelques observations marginales doivent être faites.

Dès que l'obligation de rénovation est née, elle demeure, même si le bâtiment en question est ensuite transféré lors par exemple d'un héritage ou d'une donation.

Quand durant la durée de l’obligation qui prend cours après le transfert d'un immeuble, l'établissement d’un droit de superficie ou emphytéotique sur l'immeuble, la succession, la donation, la vente, alors l’obligation passe à l’héritier ou au légataire, à l’acheteur ou au donataire, au teneur du droit de superficie ou emphytéotique. Cette personne doit alors avant l’écoulement de l’échéance, satisfaire à un niveau de prestations énergétiques minimales qui devait initialement être obtenu.

Si le seuil minimal énergétique qui devait être obtenu est devenu plus sévère entre-temps, alors l’obligation repose sur les épaules du nouveau propriétaire ou du teneur du droit de superficie ou emphytéotique, de satisfaire à ce seuil minimal plus sévère et ce dans le délai restant de l’échéance qui court après la passation de l’acte notarié.

3. Qu’arrive-il en cas de fusion, de scission ou de reprise d’une société ?

Dans le cas où une société fait l’objet d’une scission, d'une fusion ou d’une reprise, l’obligation de rénover en principe ne vaudra pas non plus.

Par contre, s'il existait antérieurement à la scission, la fusion ou la reprise d’un immeuble d’une des personnes morales, déjà une obligation de rénover qui était d’application, alors le successeur doit endéans le délai restant, satisfaire aux prestations nécessitées pour atteindre le seuil énergétique minimal.

Une obligation existante passe donc avec elle en cas de scission, de fusion ou d'acquisition.

4.  Démolition ou monument protégé ?

Quand un immeuble est démoli dans les 5 ans de son acquisition, alors l’obligation de rénover ne sera pas non plus d’application. La même chose vaut pour les constructions temporaires, des constructions qui ont été en usage pour une durée de moins de 2 ans.

Egalement les immeubles d’habitation qui sont protégées, qui font partie d’un paysage culturellement-historiquement protégé, d’une ville ou d’un joli village ou qui figurent à l’inventaire du patrimoine immobilier, sont exemptés de l’obligation de rénovation qui s’applique aux immeubles résidentiels.

5. L'obligation de mentionner dans l’acte

L’obligation de rénover ne doit pas seulement être respectée, mais cette obligation doit aussi être mentionnée aussi bien dans les contrats privés que dans l’acte authentique.

Il est donc important d'apporter toute votre attention lors de l’élaboration de votre convention. 

6. Qu’en est-il après 2023 ?

Le label D n’est que la première étape vers l’économie énergétique de toutes les habitations. S’en suivront encore des mesures plus sévères en 2028, 2035, 2040 et 2045, qui auront comme but d’accorder à toutes les habitations un label A vers 2050.

C’est un projet ambitieux, surtout en tenant compte que l’obligation de rénover n’est seulement d'application que lors d’un transfert et donc n’a pas lieu quand il n’y a pas de vente, de transfer de droit de superficie ou emphytéotique. Et de plus se pose la question si le même label A qui vaut aujourd’hui sera encore valable vers 2050.

7. La sanction à adopter ?

Le fait de ne pas atteindre, à temps, une label minimum D endéans la période convenue de 5 ans, est sanctionné par des amendes administratives de 500 EUR à 200.000 EUR. Etant donné la gravité de la sanction, il est préférable de se soumettre  à l’obligation.

Cela n’a pas de sens de faire l’économie des frais des travaux qui visent à épargner l’énergie, pour se prémunir de l’amende car lorsque l’on est sanctionné, l’obligation d’exécuter ces travaux demeure de toute manière.

Vous bénéficierez seulement  d’un nouveau délai pour obtenir à nouveau le label.

Si vous avez des questions à ce sujet, n'hésitez pas à contacter nos spécialistes à l'adresse info@seeds.law ou au +32 (0)2 747 40 07.